Banken verscherpen regels voor aflossingsvrije hypotheken in 2026

Wie een nieuwe hypotheek afsluit of zijn bestaande hypotheek oversluit, kan vanaf midden 2026 rekenen op strengere regels voor het aflossingsvrije deel. Grote Nederlandse banken willen het aandeel van niet-aflossende schulden in de woningmarkt reduceren, onder druk van toezichthouders De Nederlandsche Bank (DNB) en de Europese Centrale Bank (ECB).

Wat verandert er?

De belangrijkste wijzigingen voor nieuwe hypotheken en wijzigingen vanaf mei/juni 2026:

Maximale verstrekking daalt

Het aflossingsvrije deel van je hypotheek wordt beperkt tot 30% van de marktwaarde van de woning. Voorheen was dit bij veel banken 50%. Dit betekent dat je voor een woning van €400.000 nog maar €120.000 aflossingsvrij kunt lenen, in plaats van €200.000.

Absoluut plafond van €150.000

Ongeacht de waarde van je woning wordt het aflossingsvrije bedrag gemaximeerd op vaak €150.000. Koop je een woning van €2 miljoen, dan kun je nog steeds maar €150.000 aflossingsvrij lenen (of 30% van €2 miljoen = €600.000, waarbij het lagere bedrag telt).

Overgangsrecht voor bestaande hypotheken

• Een nieuwe hypotheek afsluit
• Je bestaande hypotheek oversluit
• De hypotheek wilt verhogen
• De hypotheek meeneemt naar een nieuwe woning

Belangrijk: bestaande hypotheken worden niet aangetast. Als je al een aflossingsvrije hypotheek hebt, blijft deze gewoon doorlopen onder de oorspronkelijke voorwaarden. De nieuwe regels gelden alleen als je:

Waarom deze aanscherping?

De toezichthouders vinden dat Nederland te veel aflossingsvrije schuld heeft. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je maandelijks alleen rente, zonder aflossing. Aan het einde van de looptijd moet de hele schuld in een keer worden afgelost, wat vaak gebeurt door de woning te verkopen.

• Marktrisico: Als de huizenprijzen dalen, kan de opbrengst niet voldoende zijn om de schuld af te lossen
• Liquiditeitsrisico: Sommige huiseigenaren moeten op latere leeftijd alsnog hun woning verkopen om de hypotheek af te lossen
• Systeemrisico: Te veel schuldvrije woningen kunnen de stabiliteit van de woningmarkt beïnvloeden

Dit brengt risico's met zich mee:

Invloed op je hypotheekkeuze

Als je een nieuwe woning koopt en wilt lenen, zijn er nu minder mogelijkheden om het aflossingsvrije deel te maximaliseren. De meeste financiers zullen bij een nieuwe hypotheek standaard een annuïtaire of lineaire variant adviseren, waarbij je elke maand een deel aflost.

Een annuïtaire hypotheek betekent dat je maandelijkse lasten gelijk blijven, maar steeds meer aflossing en minder rente bevat. Bij een lineaire hypotheek dalen je lasten elk jaar, omdat je steeds minder rente betaalt over de dalende schuld.

Rekenvoorbeeld

Je koopt een woning van €350.000 en wilt 90% lenen (€315.000).

Onder oude regels (50% aflossingsvrije max):

• Aflossingsvrij deel: €175.000
• Annuïtair deel: €140.000

Onder nieuwe regels (30% aflossingsvrije max):

• Aflossingsvrij deel: €105.000
• Annuïtair deel: €210.000

Je maandlasten voor het annuïteitenhypotheek-deel zijn hoger, maar je bouwt wel sneller eigenwoningbezit op.

Moet je nu snel handelen?

• Rabobank: vanaf mei 2026
• ABN AMRO: vanaf juni 2026
• ASN Bank: vanaf juni 2026

Als je van plan bent om te oversluiten of je hypotheek te verhogen, kan het verstandig zijn om dit voor mei/juni 2026 te doen. De exacte ingangsdatum verschilt per bank:

Neem contact op met je hypotheekadviseur om te bekijken wat de nieuwe regels betekenen voor jouw situatie.

Wil je weten hoeveel hypotheekvoordeel je kunt behalen? Doe de gratis scan en bereken je persoonlijke situatie.