Villataks: eigenwoningforfait voor dure woningen uitgelegd

Wat is de villataks precies en wanneer betaalt u dit? De villataks is de officiële naam voor het verhoogde eigenwoningforfait dat geldt voor woningen met een hoge WOZ-waarde. Het is geen aparte belasting, maar een hoger percentage binnen het eigenwoningforfait dat bij uw box 1-inkomen wordt opgeteld. Het percentage van 2,35% geldt alleen over het deel van de WOZ-waarde dat boven de grens van €1.330.000 uitkomt.

Wanneer betaalt u villataks

De villataks gaat in zodra de WOZ-waarde van uw woning boven een bepaalde grens uitkomt. In belastingjaar 2025 is deze grens €1.330.000. Dit bedrag wordt jaarlijks vastgesteld en wijzigt per belastingjaar. Voor 2026 ligt de grens naar verwachting op €1.350.000, maar dit is nog niet definitief bevestigd. De Belastingdienst publiceert de exacte bedragen elk jaar in de herziening van de tabel eigenwoningforfait. Lees ook meer over de box 3 hervorming als u wilt weten hoe het vermogensbelastingstelsel is gewijzigd.

De grens van €1.330.000 was oorspronkelijk bedoeld om echte villa's te treffen, maar door de stijgende woningprijzen in Nederland komen steeds meer reguliere woningen boven deze grens uit. Een doorsnee tussenwoning in Amsterdam of Utrecht kan inmiddels een WOZ-waarde hebben die boven dit bedrag ligt, waardoor ook deze huiseigenaren te maken krijgen met de villataks. Dit zorgt voor discussie, omdat de regeling oorspronkelijk niet voor deze groep was bedoeld.

Hoe wordt de villataks berekend

De berekening van het eigenwoningforfait met villataks werkt in twee stappen. Eerst berekent u het bedrag over het deel van de WOZ-waarde tot de grens, en daarna over het deel daarboven.

Voor het deel tot €1.330.000 geldt het reguliere tarief van 0,35%. Over het bedrag boven €1.330.000 geldt een verhoogd tarief van 2,35%. Dit betekent dat u fors meer bijtelling krijgt dan eigenaars van goedkopere woningen.

Rekenvoorbeeld villataks 2025

Stel, uw woning heeft een WOZ-waarde van €1.500.000. Dan ziet de berekening er als volgt uit:

• Deel tot €1.330.000: €1.330.000 × 0,35% = €4.655
• Deel boven €1.330.000: €170.000 × 2,35% = €3.995

Uw totale eigenwoningforfait is dan €8.650 per jaar. Dit bedrag wordt bij uw box 1-inkomen opgeteld, waardoor u meer belasting betaalt. Zonder villataks zou het forfait maar €5.250 zijn geweest (0,35% over €1.500.000). De villataks zorgt dus voor een extra bijtelling van €3.400 per jaar.

Een ander voorbeeld: bij een WOZ-waarde van €2.000.000 is het verschil nog groter. Het reguliere forfait zou €7.000 zijn, maar met villataks wordt het €4.655 + €15.755 = €20.410. Dit is een aanzienlijke bijtelling die flinke invloed heeft op uw belastingdruk.

Villataks en hypotheekrenteaftrek

Huiseigenaren met een hypotheek kunnen de kosten van hun woning deels aftrekken van het inkomen. De hypotheekrenteaftrek is een van de belangrijkste aftrekposten in box 1 en kan de gevolgen van de villataks verlichten. Als uw hypotheekrente hoger is dan uw eigenwoningforfait, dan heeft u per saldo een aftrekbaar bedrag. De effectieve belastingbesparing hangt af van uw marginaal belastingtarief. Lees meer over de hypotheekrenteaftrek berekenen.

De hypotheekrenteaftrek is de afgelopen jaren versoberd. Voor huiseigenaren met een inkomen boven €78.426 (2026) is het maximale aftrektarief verlaagd van 49,50% naar 37,56%. Dit betekent dat de regeling minder voordelig wordt voor hogere inkomens. De villataks blijft echter volledig meetellen als inkomen, terwijl de aftrekposten beperkter worden.

Daarnaast speelt de afbouw van de Wet Hillen een rol. Deze wet compenseert eigenaren met een kleine of geen hypotheek, maar wordt de komende jaren verder afgebouwd. In 2025 is de aftrek 76,667% van het verschil tussen eigenwoningforfait en aftrekbare kosten. Dit percentage daalt naar verwachting verder, waardoor de netto-bijtelling voor steeds meer huiseigenaren stijgt.

Villataks en Wet Hillen

De Wet Hillen is een regeling die eigenaars helpt die geen of weinig hypotheekrente aftrekken. Als uw hypotheekrente lager is dan uw eigenwoningforfait, dan krijgt u een aftrek op het eigenwoningforfait. Dit verlicht de belastingdruk voor huiseigenaren die hun hypotheek (grotendeels) hebben afgelost.

In 2025 bedraagt deze aftrek 76,667% van het verschil tussen eigenwoningforfait en aftrekbare kosten. Stel dat uw eigenwoningforfait €8.650 is en uw aftrekbare hypotheekrente €3.000, dan is het verschil €5.650. Hiervan krijgt u 76,667% = €4.332 aftrek. Uw netto-bijtelling wordt dan €8.650 - €4.332 = €4.318.

De Wet Hillen wordt de komende jaren afgebouwd richting 0%. Dit betekent dat de compensatie voor huiseigenaren zonder hypotheek geleidelijk verdwijnt. Voor 2026 is de aftrek naar verwachting nog maar 71,867%. De afbouw versnelt, waardoor de netto-bijtelling voor deze groep de komende jaren stijgt.

Bezwaar maken tegen villataks

Sommige huiseigenaren maken bezwaar tegen de villataks, omdat zij het oneerlijk vinden dat een woning zonder hypotheek toch belast wordt. De rechter heeft in 2025 geoordeeld dat de villataks niet in strijd is met het Europese eigendomsrecht. De wetgever mag een hoger forfait vaststellen voor duurdere woningen, omdat het woongenot en de beleggingswaarde beide worden meegenomen in de heffing.

Als u het niet eens bent met de toepassing van de villataks in uw aanslag, kunt u binnen zes weken bezwaar maken. Let op: deze termijn is strikt. De kans dat uw bezwaar wordt toegekend is klein, gezien de rechtspraak. Wel kunt u een verzoek tot ambtshalve vermindering indienen als u meent dat de Belastingdienst een fout heeft gemaakt. Dit verzoek moet binnen vijf jaar na afloop van het belastingjaar worden ingediend.

Verschil met regulier eigenwoningforfait

Het reguliere eigenwoningforfait geldt voor woningen met een WOZ-waarde tot €1.330.000 in 2025. Het tarief is 0,35% van de WOZ-waarde. Bij een woning van €400.000 is het eigenwoningforfait dus €1.400 per jaar. Dit bedrag wordt bij uw inkomen opgeteld en u betaalt er belasting over.

De villataks is dus een aanvulling hierop voor het duurdere segment. Het hoge tarief van 2,35% over het meerdere zorgt voor een flinke verhoging van de bijtelling. Het doel van de villataks was oorspronkelijk om bezitters van dure woningen zwaarder te belasten, maar door de stijgende woningprijzen treft de regeling steeds meer gewone huiseigenaren.

Controleer uw WOZ-waarde

De WOZ-waarde van uw woning wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente en gebruikt voor de berekening van het eigenwoningforfait. U ontvangt hierover bericht van uw gemeente, meestal in het eerste kwartaal van het jaar. De waarde die telt voor uw belastingaangifte is de WOZ-waarde van 1 januari van het belastingjaar.

Het is verstandig om de WOZ-waarde te controleren, vooral als u dicht bij de grens van €1.330.000 zit. Als u meent dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld, kunt u bezwaar maken bij uw gemeente. Een lagere WOZ-waarde kan invloed hebben op uw eigenwoningforfait en daarmee op uw belastingdruk.

Meer informatie over het eigenwoningforfait en de berekening ervan vindt u op de website van de Belastingdienst. Daar staan ook de tabellen met de exacte percentages en grenzen voor elk belastingjaar. Raadpleeg deze informatie bij het doen van uw aangifte, zodat u zeker weet dat u de juiste bedragen opgeeft. Lees ook meer over het eigenwoningforfait in 2026 en de Wet Hillen voor een volledig beeld van de regels.

De belangrijkste punten

De villataks is het verhoogde eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde boven €1.330.000 in 2025. Over het bedrag boven deze grens betaalt u 2,35% in plaats van 0,35%. Dit kan oplopen tot duizenden euro's bijtelling per jaar. Huiseigenaren met een hypotheek kunnen de bijtelling deels aftrekken via de hypotheekrenteaftrek, maar de regeling wordt de komende jaren versoberd. De Wet Hillen, die eigenaars zonder hypotheek compenseert, wordt eveneens afgebouwd. Door stijgende woningprijzen krijgen steeds meer huiseigenaren te maken met de villataks, ook zonder dure villa.